【重要】意外と知られていない？民泊新法の届出要件

民泊新法が施行されてしばらく経過しますが、いまだに民泊新法と旅館業との違いや制度趣旨が浸透していない＝分かりずらいといった印象を受けることが多々あります 実際両者の違いってなんでしょう？？？ 「180日か365日か、管理事務所が・・・」という回答が多くかえってきそうな気がします。 今回民泊新法についてお伝えしたいこと それは民泊新法の大前提の考え方でもあるんですが、皆さんのニーズと必ずしもマッチしていないと感じる部分。 民泊新法での「居住」要件というものです。まずは下記を見てみてください。 届出を行う住宅は、次のいずれかに該当する家屋である必要があります。

（1）「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」 （2）「入居者の募集が行われている家屋」 （3）「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」

ではまず１つ目の「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」の考え方。

「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」とは、現に特定の者の生活が継続して営まれている家屋です。「生活が継続して営まれている」とは、短期的に当該家屋を使用する場合は該当しません。

要するに住民票を移してそこの住宅に住んでいる状態ですね。一時利用は含まれませんよとのことです！

次に２番目の 「入居者の募集が行われている家屋」の考え方。

「入居者の募集が行われている家屋」とは、住宅宿泊事業を行っている間、分譲（売却）又は賃貸の形態で、居住用住宅として入居者の募集が行われている家屋です。 ただし、広告において故意に不利な取引条件を事実に反して記載している等、入居者募集の意図がないことが明らかである場合は、「入居者の募集が行われている家屋」とは認められません。

「不動産屋などから実際に売りに出されている売却予定の物件」や人が住む目的（テナントや倉庫はＮＧ）での「入居者募集中の物件」ってことです。 後半の但し書きは、あえて借り手がつかないような高額な賃料（売価）に設定した物件はＮＧって意味になります。。（借り手や買い手がつくまでの穴埋め的な使い方推奨ですね）

最後の３つ目「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」の考え方。

「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」とは、生活の本拠としては使用されていないものの、その所有者等により随時居住利用されている家屋です。 当該家屋は、既存の家屋において、その所有者等が使用の権限を有しており、少なくとも年１回以上は使用している家屋であり、居住といえる使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションは、これには該当しません。 （随時居住の用に供されている家屋の具体例） 別荘等季節に応じて年数回程度利用している家屋 休日のみ生活しているセカンドハウス 転勤により一時的に生活の本拠を移しているものの、将来的に再度居住するために所有している空き家 相続により所有しているが、現在は常時居住しておらず、将来的に居住することを予定している空き家 生活の本拠ではないが、別宅として使用している古民家

これが民泊の実態としては一番多いのではないかと思います。 でも「新築投資マンション」は該当しませんとのこと‥。どうですか？ここをみて新築して始めることが多い旅館業との明確な違いを感じませんか！？？ 要するに新たに民泊を始めようと物件を借りて運営するということが想定されていないんです。 既に何かしら物件を持っている方が対象なのです！！これって結構大きいギャップですよね。実際法整備前に民泊を運営していた大半の方は賃貸物件を借りてされていた方ではないでしょうか？ そして、この要件のあいまいさ。ぱっとみ賃貸でも使用貸借でも明確に使用権原があり年１回以上使用していればokなように感じますが、それをどうやって証明するかなんて考えていないように思えます。例えば１日住居として使用したことを証明するのは難しいですよね。 さらに届出にフォーカスするとそこの判断は自治体の裁量なので、窓口によって求めるものが変わるのですが中にはかなり細かく求められるものもあります。そこの要件をクリアするために再度苦労するという悪循環。ここは全国一律で決めておくべきであったと思いますし今後変わってほしいですね。 と、ここまでみて民泊新法とは家主同居型のホームステイか（これも実は規制が厳しい）、遊休物件の有効利用という２択の使用に特化したものであると考えることができます。 なかなか他ではこういう解説がなかったのでこれから申請される方はまずここを抑えて頂きたいと思い記事にしました。 だからといって使えないものではなく、有効活用できるものなので前向きにとらえて頂ければ幸いです。