沖縄県は土地柄きれいな海とのんびりとした日本離れした環境で、観光需要の高いエリア。
それだけに既存のホテルも多数あり、他県と比較してもインバウンド需要に応えるキャパも確保しやすかったように思います。
そのため、住宅で宿泊事業を行う必要性も低く、ホテルなどとのバランスが調整された結果新規で住宅宿泊事業の届出をする方にやや分かりにくい印象を受けます。
当事務所でも相当数の申請を経験したことから、事前に知っておきたい注意点や申請に必要な添付書類について、これから申請をする方の手助けとなるようまとめました。
※全国統一の申請ルール・要件は「民泊制度ポータルサイト」にて確認ください。
独自部分にスポットを当てて書いたので、参考にしてもらえると幸いです。
目次
独自ルールは沖縄県の条例によって定められている
住宅宿泊事業法（民泊）での届出は、沖縄県独自の条例制定があり、民泊可能な地域・日数制限や書式が定められている。
「沖縄県住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例」は、同法に基づき、住宅宿泊事業による生活環境の悪化を防止するため、市町村の意見を踏まえ、事業の実施を制限する区域等を 定めるものです。
沖縄県住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例の概要より引用
実施制限の区域・期間は下記の表になります。
| ① | 都市計画法第８条第１項第１号に規定する第１種低層住居専用地域及び第２種低層住居専用地域の区域内（対象市町村：宜野湾市、浦添市、名護市、糸満市、沖縄市、豊見城市、南城市、北谷町、与那原町及び八重瀬町） | 月曜日から金曜日の正午までの期間 ※「沖縄県の休日を定める条例」に規定する休日を除きます。 |
| ② | 都市計画法第８条第１項第１号に規定する 第１種中高層住居専用地域及び第２種中高層住居専用地域の区域内（対象市町村：宜野湾市、名護市、糸満市、沖縄市、豊見城市、南城市、北谷町、与那原町及び八重瀬町） | |
| ③ | 学校教育法第１条に規定する学校（大学を除 く。）の敷地の周囲100 メートルの区域内（対 象市町村：宜野湾市、浦添市、名護市、糸満市、 沖縄市、豊見城市、南城市、嘉手納町、北谷町、 西原町、与那原町、竹富町、与那国町、大宜味 村、恩納村、読谷村、渡嘉敷村、座間味村、渡 名喜村及び北大東村） | 学校で授業が行われている期間 |
表①の制限について
適用地域
宜野湾市、浦添市、名護市、糸満市、沖縄市、豊見城市、南城市、北谷町、与那原町及び八重瀬町
上記地域内で都市計画法上の下記用途地域。
・第１種低層住居専用地域
・第２種低層住居専用地域
表②の制限について
適用地域
宜野湾市、名護市、糸満市、沖縄市、豊見城市、南城市、北谷町、与那原町及び八重瀬町
上記地域内で都市計画法上の下記用途地域。
・第１種中高層住居専用地域
・第２種中高層住居専用地域
こちらは①の制限から浦添市が外されています。
なお都市計画の用途地域についての調べ方は、沖縄県地図情報システムにて確認が可能。
細かい情報がない場合もあるため、より正確な情報は下記課に確認するのがベスト。
沖縄県企画部県土・跡地利用対策課
電話 : 098-866-2040
Email : aa015008@pref.okinawa.lg.jp
表③の制限について
適用地域
宜野湾市、浦添市、名護市、糸満市、 沖縄市、豊見城市、南城市、嘉手納町、北谷町、 西原町、与那原町、竹富町、与那国町、大宜味村、恩納村、読谷村、渡嘉敷村、座間味村、渡 名喜村及び北大東村
上記地域内で学校教育法第１条に規定する学校（大学を除く）の敷地の周囲100 メートルの区域内
ちなみに学校教育法の学校の定義は下記の通りになります。
学校教育法 第一条
この法律で、学校とは、幼稚園、小学校、中学校、義務教育学校、高等学校、中等教育学校、特別支援学校、大学及び高等専門学校とする。
調べ方
・グーグルマップやゼンリン地図などで周辺100メートルの範囲を丸で囲み確認する。
・実際に現地を歩いて周辺を確認する。
・学校に該当するかどうか悩む時には保健所への事前相談の際に確認する。
那覇市は別途市の条例にて規制がある
さらに那覇市は別途市条例にて制限を設けているため、注意が必要です。
那覇市住宅宿泊事業の実施の制限に関する 条例についての考え方より
・住居専用地域（第 1 種低層・中高層、第2種低層・中高層）
日曜日の正午から金曜日の正午までの期間のうち、連休を除く日について制限
・学校及び認定こども園の敷地の周囲 100 メートル
休業日（祝祭日や春休み、夏休み等）を除く日。ただし住居専用地域又は第 1 種住居地域と重なる場合には、当該地域の制限を適用
・文教地区
学校の休業日を除く日。ただし住居専用地域又は第 1 種住居地域と重なる場合には、 当該地域の制限を適用
・第1種住居地域
家主不在型（住宅宿泊事業者が、施設の維持管理を住宅宿泊管理業者に委託している場合）のうちの管理者駆けつけ型（管理者が施設から離れた場所に管理の拠点を置いている場合）については、日曜日の正午から金曜日の正午までの期間のうち、連休を除く日について制限
住居地域での民泊がかなり厳しく規制されています。
添付書類 沖縄県独自書式
民泊ができる地域だと確認ができたら次は申請書類の作成を行います。
全国統一の部分は別記事にて詳しく説明しているのでそちらを参考にしてほしい。
施設周辺地図
・届出住宅を中心として周辺150メートルが表示された地図を作成する。
・地図には余白に物件所在地の用途地域を記入する。
Google Mapなどでも良いと思いますが、私ははっきり区画の分かるゼンリンの地図を添付しています。
住民票抄本
お住まいの市町村役場で取得できる住民票の抄本です。
住民票の記載内容
・記載内容は申請者自身のもののみで良い。（家族は不要）
・マイナンバーの表記はなし。
・本籍地の記載が必要のため「本籍地記載あり」にチェックを入れて申請する。
※発行から3カ月以内かつ原本が必要であるため、申請まで時間がかかる場合は直前に取得するのが良い。
欠格事由に該当しないことを誓約する書面
沖縄県独自の様式になります。難しくはありません。申請者が法人か個人かで様式が異なるため要注意。
（こちらのページからダウンロード可能）
住宅が「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」に該当する場合はそれを証する書類
届出予定の住宅を別荘やセカンドハウスとして利用されている方も多いかと思います。その場合は、往復交通費の領収証や現地での日用品の購入などが該当します。
（例）
・東京〜那覇までの往復搭乗券等（日付や名前が分かるもの）
・物件近くのコンビニ・商店で購入した日用品の領収証・レシート等。
注意点としては、物件を賃貸した日（賃貸借契約書の入居開始日付）・購入（不動産所有権移転登記日）より後の日のものが必要となる。それ以前のものだと居住要件を満たして居る証明にならない。また、飲食物の購入のみやレストランなどの領収証では認められません。
事前周知記録書（様式1）
事業開始前に物件近隣への周知が必要となります。個別に訪問・ポスティングなどで説明する必要を行いその記録を記載したもの。
宿泊者の安全確保に関する措置（様式2）
安全確保の措置の基準を満たしているか建築士等にチェックしてもらうのが望ましい。（必ず建築士に確認が必要なわけではないようです）
マンション誓約書（様式3）※区分所有のマンションで事業を行う場合に必要
分譲マンション等にて民泊を行う場合に、管理組合へのマンションでの民泊を禁止する意思がないことの確認にて必要になります。管理会社への確認でも良い。
共同住宅における近隣住民への承諾についてのお願い
マンション・アパートの場合で同一フロア単位による営業が難しい場合には、同一フロアの住民に承諾を貰う必要がある
情報公開に関する同意書 法人・個人用
申請人本人（法人の場合は代表者）が署名捺印を行う。
こちらも法人用と個人用で様式が分かれているため要注意。
まとめ
・沖縄県では条例によって日数制限や禁止されているエリアがある。
・民泊を行おうとするエリアの用途地域や学校について確認する。
・必ず物件を管轄する保健所に事前相談に行く（要予約）
・近隣説明や管理組合への承諾は時間がかかる場合も多い。計画的に余裕をもって行動を。
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