その物件本当に民泊できますか？（福祉まちづくり条例などの法規）

最近よくいただく質問に賃貸や購入して民泊が許可できますか？というものがあります。
色々な物件を見ていると「用途地域も問題無し、検査済み証も問題ない、フロント要件も問題なさそうだ・・・。」
と大体大丈夫そうな物件も多くあると思います。
そんな物件をもとに役所で相談に行った際に思わぬ誤算があったことを思い知らされました。

用途変更の問題

用途変更で良く勘違いしてしまうのが、一般的に床面積が100㎡未満であれば用途変更が不用と言われている点です。
既存住宅やアパートなどを宿泊施設とすると建物を使用する「用途」がかわります。
そのため、必然的に用途変更となってしまいます。
つまり「用途は変更となるけど、床面積が100㎡以上となる場合のみ建築確認が必要」ということです。
で、用途変更になる場合で必要なのが「法規定に適合させる必要がある」とある部分です。

関係法規に適合する問題

上記法規定には「旅館業法」はもちろん「消防法」や「建築基準法」などがあります。
そしてあまり知られていないのが「福祉のまちづくり条例」になります。
福岡市はこの条例を制定しており、多くの人が利用する施設（旅館に限らず公共性の高い駅や郵便局図書館など）のバリアフリー化を推進しています。

第１条 この条例は、高齢者、障害者等をはじめすべての県民が社会、文化、経済その他の分野の活動に自らの意思で参加できる社会を形成する福祉のまちづくりに関し、県、市町村、事業者等及び県民の役割を明らかにするとともに、県の施策の基本方針その他必要な事項を定め、これらを総合的に推進することにより、いきいきとした地域社会を築くことを目的とする。

そして「ホテル、旅館その他の宿泊施設」も該当します。

《整備基準》
高齢者や障がいのある人等がまちづくり施設を安全かつ快適に利用できるための必要な基準のことです。まちづくり施設の新築、増築、改築等の場合は、整備基準に適合させなければなりません。
《望ましい基準》
将来達成すべき目標をあらかじめ示し、より高い水準での取組みを期待して設定する基準のことです。整備基準、望ましい基準の具体的な内容は規則で定めています。

「まちづくり施設」とより基準が厳しい「特定まちづくり施設」があり、宿泊施設の場合は300㎡以上の施設が「特定まちづくり施設」に該当します。
出入口の間口や各部屋のドアを開けた時の間口、外部から入ってくる際の出入口の高さ（レベル）まで細かく決められており、既存の住宅を立て直すには再建築が必要なんじゃないかと思うほど厳しい基準です。
そのため、古物件をリフォームする際はそのあたりの協議も行い、建築士などと相談しながら進めていく形になっていくと思います。
でも条文をよく見ると「新築、増築、改築等の場合は」となっています。特定まちづくり施設に該当しなければ届出も不要になるため既存物件をそのまま使用する場合は問題ないかもしれませんね！
そういった例外を探してなんとか許可にたどり着くには、なかなかハードルが高いものです。
困った際はぜひご質問ください。